新租賃準則分步實施，四大變動內容終落定！
12月13日，第一財經從財政部獲悉，修訂版本《企業會計準則第21號——租賃》將于2019年1月1日、2021年1月1日施行。
具體的實施范圍和時間為，在境內外同時上市的企業以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業自2019年1月1日起實施，以避免出現境內外報表會計準則適用差異。
對于其他執行企業會計準則的企業（包括A股上市公司），自2021年1月1日起實施，以為其留出充足準備時間，總結借鑒境外上市企業執行新租賃準則的經驗，確保準則實施質量。
同時，財政部表示，考慮到企業編制合并財務報表實際需要，允許母公司或子公司在境外上市且按照國際財務報告準則或企業會計準則編制其境外財務報表的企業提前實施，但不應早于其同時執行財政部2017年3月31日印發的《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》和2017年7月5日印發的《企業會計準則第14號——收入》的日期。
此外，鑒于租賃準則新舊變動較大，財政部表示，為幫助相關企業順利過渡至新租賃準則，新準則提供兩種方法：一是允許企業采用追溯調整；二是根據首次執行本準則的累積影響數，調整首次執行本準則當年年初留存收益及財務報表其他相關項目金額，不調整可比期間信息。同時，在第二種方法下提供了多項簡化處理安排。
《企業會計準則第21號——租賃》共分為8章68條，分別對租賃的識別、分拆和合并，承租人的會計處理，出租人的租賃分類、出租人對融資租賃的會計處理，售后租回交易，列報，銜接規定等方面做了規定。
具體來看，新租賃準則在租賃定義和識別、承租人會計處理方面作了較大修改，出租人會計處理基本延續現有規定。修訂的主要內容包括四大方面：首先，完善了租賃的定義，增加了租賃識別、分拆、合并等內容。新租賃準則將租賃定義為“在一定期間內，出租人將資產的使用權讓與承租人以獲取對價的合同”，并進一步說明如果合同中一方讓渡了在一定期間內控制一項或多項已識別資產使用的權利以換取對價，則該合同為租賃或者包含租賃。同時，新租賃準則還對包含租賃和非租賃成分的合同如何分拆，以及何種情形下應將多份合同合并為一項租賃合同進行會計處理作了規定。
其次，取消承租人經營租賃和融資租賃的分類，要求對所有租賃（短期租賃和低價值資產租賃除外）確認使用權資產和租賃負債。新租賃準則下，承租人不再將租賃區分為經營租賃或融資租賃，而是采用統一的會計處理模型，對短期租賃和低價值資產租賃以外的其他所有租賃均確認使用權資產和租賃負債，并分別計提折舊和利息費用。
短期租賃，是指在租賃期開始日，租賃期不超過12個月的租賃。低價值資產租賃，是指單項租賃資產為全新資產時價值較低的租賃。承租人對于短期租賃和低價值資產租賃可以選擇不確認使用權資產和租賃負債，而是采用與現經營租賃相似的方式進行會計處理。
第三，改進承租人后續計量，增加選擇權重估和租賃變更情形下的會計處理。原租賃準則未對租賃期開始日后選擇權重估或合同變更等情形下的會計處理作出明確規范，導致實務中多有爭議且會計處理不統一。新租賃準則明確規定發生承租人可控范圍內的重大事件或變化，且影響承租人是否合理確定將行使相應選擇權的，承租人應當對其是否合理確定將行使續租選擇權、購買選擇權或不行使終止租賃選擇權進行重新評估。租賃變更，是指原合同條款之外的租賃范圍、租賃對價、租賃期限的變更。企業應視其變更情況將其作為一項單獨租賃進行會計處理或重新計量租賃負債。
第四，豐富出租人披露內容，為報表使用者提供更多有用信息。關于出租人發生的經營租賃，原租賃準則僅要求出租人披露各類租出資產的賬面價值。新租賃準則要求出租人增加披露相關租賃收入及未折現租賃收款額等信息。此外，出租人還應當根據理解財務報表的需要，披露有關租賃活動的其他定性和定量信息。